Το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) με την απόφαση 848/2025 αλλάζει τα δεδομένα στις φορολογικές μεταβιβάσεις ακινήτων. Συγκεκριμένα, επιβεβαιώνει πως η φορολογική διοίκηση μπορεί να βασιστεί σε τραπεζικά στοιχεία και όχι αποκλειστικά στο ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
Επομένως, η φορολογία μεταβιβάσεων εισέρχεται πλέον σε μια νέα εποχή διαφάνειας, καθώς ενισχύεται η χρήση τεκμηρίων που προκύπτουν από τις τραπεζικές καταθέσεις.
Η συγκεκριμένη υπόθεση αφορούσε ετερόρρυθμη εταιρεία που κατέγραψε στο συμβόλαιο τίμημα 383.815,99€, ίσο με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Ωστόσο, ο έλεγχος αποκάλυψε τραπεζικές καταβολές 650.000€, δηλαδή 266.184,01€ περισσότερα.
Κατά συνέπεια, η ΔΟΥ επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή αναγραφή τιμήματος. Η ενδικοφανής προσφυγή απορρίφθηκε σιωπηρά. Παράλληλα, το Διοικητικό Εφετείο εφάρμοσε τον ευνοϊκότερο νόμο 4337/2015, μειώνοντας το πρόστιμο.
Το ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι οι ελεγκτικές αρχές μπορούν να τεκμαίρουν την πραγματική αξία με βάση τις τραπεζικές κινήσεις.
Ποιες είναι οι φορολογικές επιπτώσεις
Η απόφαση επισημαίνει τα εξής κρίσιμα σημεία:
Καταρχάς, η Φορολογική Διοίκηση δεν δεσμεύεται από το αναγραφόμενο ποσό στο συμβόλαιο.
Επιπλέον, οι τραπεζικές καταθέσεις αποτελούν αποδεκτό τεκμήριο για το πραγματικό τίμημα.
Από την άλλη, για παλαιότερες παραβάσεις, ισχύει η ηπιότερη κύρωση του 25% επί της αποκρυβείσας αξίας (ν. 4337/2015).
Συνεπώς, η ευθυγράμμιση μεταξύ συμβολαίων, τραπεζικών καταβολών και λογιστικής καταγραφής είναι κρίσιμη.
Γιατί αφορά κάθε επιχείρηση και ιδιώτη
Η πρακτική καταγραφής αντικειμενικής αξίας αντί της πραγματικής τιμής αποτελεί διαχρονικά ένα “γκρίζο” σημείο στην ελληνική αγορά ακινήτων. Όμως, η απόφαση αυτή στέλνει σαφές μήνυμα:
Η φορολογική αρχή φορολογεί το υψηλότερο ποσό όταν οι τραπεζικές καταβολές το αποδεικνύουν.
Παράλληλα, η ΑΑΔΕ ενισχύει συνεχώς τις ψηφιακές δυνατότητες ελέγχου (π.χ. διασταυρώσεις τραπεζικών ροών, tracing καταβολών, έμμεσοι έλεγχοι), γεγονός που καθιστά την απόκρυψη τιμήματος σχεδόν αδύνατη.
Τι να προσέξετε από εδώ και πέρα
Για να αποφύγετε κινδύνους και πρόστιμα, είναι σημαντικό να:
- Δηλώνετε με ακρίβεια το πραγματικό τίμημα σε κάθε μεταβίβαση.
- Καταγράφετε σωστά τις τραπεζικές καταβολές και τις εγγραφές στα λογιστικά βιβλία.
- Συμβουλεύεστε εγκαίρως τον λογιστή ή φοροτεχνικό σας για την ορθή τεκμηρίωση της συναλλαγής.
- Τέλος, μην βασίζεστε μόνο στην αντικειμενική αξία, αν η πραγματική πληρωμή διαφέρει.
